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关于青羊区金融楼宇物业管理水平提升暨更换物业服务企业的流程及相关制度完善的建议

来源: 日期:2018-09-06 10:50 字体:【

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近年来,青羊区高度重视楼宇经济发展,目前,青羊区已经发布了面向全区434栋楼宇的服务体系建设方案。随着恒大中心、泰丰国际、雄飞中心摘下“一超二甲”,15栋亿元楼宇占全口径税收的“半壁江山”,青羊区金融楼宇的发展已变成青羊区金融发展及区域金融配套服务的一个重要助力。但,随着金融楼宇的建设运营逐步加深,对物业服务水平提出了更加专业且全面的要求,大部分楼宇目前的物业服务水平已无法满足楼宇自身的发展定位,且多数为楼宇修建前由开发建设单位签订的前期物业服务企业,与后期楼宇发展所需无法相符,导致部分楼宇亟需提高物业服务公司的服务管理水平甚至是因物业公司的服务水平无法及时有效的贴近楼宇需求而迫使需要更换服务水平更佳的物业公司。据此,本次提案将对金融楼宇更换物业管理公司展开分析,以剖析各企业及楼宇开展该项工作时所面临的问题及诸多困难:

根据《物权法》第七十六条规定:下列事项由业主共同决定:制定和修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;有关共有和统统管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

根据《物权法》第八十一条“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。”

根据以上《物权法》赋予业主的权利,在实际操作执行中,却困难重重。目前,更换物业服务公司主要面临以下问题:

一、政府有关部门对更换物业服务公司指导流程不清晰,不明确。

目前,一个有十九户业主的金融楼宇,通过意见交换搜集后,对现有物业服务公司的各项服务管理工作不满意,物业公司通过良好服务管理以达到物业保值增值的目的未能实现,且造成各入住企业对楼宇的价值产生质疑,故各业主希望更换物业服务公司,以实现良好的办公环境及楼宇升值期望。由于该楼宇业主组成的客观原因,不大可能符合普通物业业主委员会成立条件(具有必要的工作时间等)并完全履行业主委员会的工作职责,在向所属街道办事处申请支持配合下,通过意见函形式各业主进行投票表决,最终投票个数及投票业主持有物业面积均过半的情况下一致要求解除开发单位与原有物业服务公司签订的《前期物业管理合同》,并且同意重新选聘新的物业管理公司。在投票前业主查阅了《中华人民共和国物权法》、《四川省物业管理调条例》及《成都市物业管理条例》,并走访或咨询了成都市房管局、青羊区房管局、物业管理招投标代理机构、青羊区政务中心及物业所在街道办事处,总结并制定了在不成立业主委员会的前提下,以召开楼宇第一届业主会议的形式投票表决解除《前期物业管理合同》并选聘新物业服务公司,新物业服务合同主体由所属街道办代表众业主签署,并提交政务中心进行备案。

根据中华人民共和国住房和城乡建设部2009121日印发并于201011日生效的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定:“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。”

该楼宇所在街道办事处在该楼宇没有成立业主委员会情况下与业主新选聘的物业服务公司签署《物业服务合同》,对于该种做法,市房管局、区政务中心、所属街道办事处、众业主均表示认可,但是青羊区房管局却提出异议,认为签约主体失当,要求该物业业主必须成立业主委员会方可进行《前期物业管理合同》的解除并选聘新物业服务公司。

据上述种种,各项规章制度均认可的条件,且各个直属职能部门及办事窗口对于流程细则解释取同但所属房管部门直接否定的情况,让楼宇业主对更换物业服务公司方式大为困惑迷茫,条例规则及职能部门认可但所属房管部门不认可,该项工作无从继续开展。

二、相关法律法规及管理条例有冲突,有空白,有模糊。

根据《物权法》第七十六条明确规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。而在青羊区房管局告知应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

根据中华人民共和国住房和城乡建设部2009121日印发并于201011日生效的《业主大会和业主委员会指导规则》第七条规定:“业主大会根据物业管理区域的划分成立,一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主同意,不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”该条明确规定,经业主同意可不成立业主大会,而业主委员会由业主大会设立,故青羊区房管局明确要求必须成立业主委员会才能进行物业公司更换的说法与该指导规则相违背。

三、地方执行模棱两可,执行标准不统一。

更换物业服务公司之后新物业服务合同在房管局备案相关指导流程明确,并以办事指南形式发放到办事人员手中。但是,在具体执行的过程中,如果某些资料缺乏,能否顺利办理物业服务合同备案,在实际执行过程中处理也不一样。例如:需提交业主委员会备案函告,但是如果业主未成立业主委员会无法提供业主委员会备案函告,对于该种情况是否认可,并未做出硬性规定,政务中心工作人员明确表示“无业主委员会则不提交此项由业主委员会主发的函告”,但执行上按青羊区房管局的意见则难免出现标准不统一的情况。

以上,只是更换物业服务公司之困难的沧海一粟,未来,各金融楼宇或商业写字楼对于物业品质提升的需求日益迫切,相关法律法规及地方条例的执行梳理愈发重要,请相关部门提起重视,完善流程,公式标准,统一各部门说辞与管理执行,尽量解决冲突之处,以确保楼宇业主的正确维权及各楼宇在青羊区的良好发展,对楼宇的提升改造、招商服务、软硬件环境、综合竞争力、服务等方面的大力提升,增强楼宇经济的持续发展动力,积极引进大项目、好项目,确保楼宇经济继续为全区经济社会发展增添新的强大动力。


                         提案人:晏雪