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拥抱TOD 预见青羊美好

来源:新青羊 日期:2018-10-11 10:10 字体:【

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当前,成都正处于轨道交通引领发展阶段。“站城一体化”是轨道交通时代城市开发的一场思想解放运动,是理念更新和方式重构,是推动美丽宜居公园城市建设的重要抓手。 从市委TOD综合开发工作专题会,到区委常委会TOD模式的专题研究,我们充分认识到TOD模式作为城市崛起的催化剂,已经成为城市发展的一致共识。
  从长远来看,TOD模式是解决城市拥堵等“大城市病”的关键。从单轨道交通到TOD时代,交通枢纽的聚合性更强,资源叠加驱动立体城市的生长,更高效的城市价值正在被激活。上期,我们为大家详细阐述了什么是TOD、TOD的国内外经验等问题,本期将继续为大家深入解读TOD模式与传统轨道交通的区别以及青羊当前的发展新机遇。
  观世界
  别于传统轨道交通的TOD
  在我们深入了解TOD这个代表“高大上”的英文生词之前,不妨先从外地的典型TOD项目入手,便能更加清晰地区别当前成都的“地铁上盖”和与国际接轨的TOD综合体之间的差别。
  规划先行
  联系更紧密
  TOD开发的一大显著特点就是要求轨道交通与周边土地综合开发同步规划,但实际上这往往是两个不同的开发主体。因此,这就需要政府、开发者、轨道、铁路等运营方分工配合。 比如香港九龙站Union Square,就是由香港铁路公司打造的最成功TOD案例,联合四大开发商共建,从过去的一片滩涂到如今集写字楼、商场、公寓及酒店于一体的超级商业,TOD开发模式使其成为香港通往各地的窗口。
通过更合理地规划布局公共设施,从而实现地铁与TOD综合体更紧密的联系和便利性以及商业价值的提升。
 资源整合
 功能更齐全
  TOD开发模式的结果之一就是在人口稠密的城市中心,各种功能的地块方便地聚集在一起,最大限度地发挥其互动的潜力。 在这里,诸如住宅、商场、写字楼、公园、休闲广场等多种资源融会贯通,进而吸引更多的商户和人流,又促进了综合体的蓬勃发展。 比如日本六本木新城就是其中的代表,作为日本目前规模最大的都市再开发计划之一,位于日本东京闹区,有4条轨道交通通过。项目将都市的生活流动线由横向改为竖向,打造成为一个集办公、住宅、酒店、商场、美术馆、电影院、学校等文化及公共设施于一体的“垂直花园都市”。
  空间改造
  布局更合理
  目前成都大多数的轨道站设计较少考虑将站体内部空间作为区域公共空间系统的组成,与地面广场及步行空间一起负担地区的通行机能。而纵观国内外的许多TOD综合体,打破了只以把乘客送至人行道为目标的思维。
比如新加坡ION Orchard购物中心,项目从一开始就围绕地下1层和2层设计了一套灵活多变的规划,楼中央还设计一个高空停车场,为下方的购物中心和地铁站腾出高价值空间,又方便楼上住宅业主。
  通过这一布局,从而形成优化的洄游系统,扩大轨道系统服务范围,提升站点地区影响力。
  看成都
  城市崛起的新催化剂
  作为全球流行的一种将轨道交通、商业及其他城市功能融合的开发模式,TOD时代的到来,既是发展机遇,也是发展考验。
  “试想一下,生活在一个完整的TOD综合体中是一种怎样的体验?“作为参与成都轨道集团TOD项目陆肖站一体化设计方案的设计人员,柴铁峰描绘了这样的场景:从家里面走出来,便有商业中心、甲级写字楼环伺,出行可直接下楼换乘地铁,商业资源和交通资源的紧密联系度远高于现在的“地铁上盖”物业。
  事实上,作为全球流行的一种将轨道交通、商业及其他城市功能融合的开发模式,成都TOD建设正在提速。
  成都早在2017年就开始了TOD模式的探索,2017年12月,成都地铁7号线正式开通,而7号线茶店子站则与成都首个TOD综合体西宸天街商贸中心无缝对接。近日,成都轨道交通集团有限公司、香港铁路有限公司在成都签署“成都市轨道交通TOD项目合作协议”。
  记者查阅资料发现,随着地铁和轨道交通的铺开,如今成都很多大型项目或多或少都受到TOD开发思潮的影响。
  在成都市公共资源交易服务中心发布的成都轨道地产集团2018年度第一批次TOD项目一体化设计招标公告中显示,此次招标的TOD项目共有7个,地点涵盖成都高新区、锦江区、成华区、青羊区、天府新区,设计研究范围约8000亩。
  “ TOD是商业开发,通过植入产业、培养生态,将提高综合效益;公共服务补短板,方便群众生活,政府原本就要加大投入;建成后形成商业中心、交通枢纽,集聚人流将释放巨大消费潜力……”省委常委、成都市委书记范锐平为大家算了 “几本账”,强调要打破TOD综合开发效益简单等同于土地收益的观念,坚持统分结合、共建共享、分级负责,在城市级、片区级轨道交通站点全面推进。要鼓励各方共同参与,根据投资股权分享综合收益,建立起科学的利益分享机制。
  对于建造者而言,借用TOD模式将有效提升商业空间价值、增强城市魅力、吸引更多客流,而对于市民来说,在TOD综合体这样聚集多种城市功能的步行圈内,这种倡导公共交通与步行体验的全新场所,将让成都人的生活水准与世界同步。
  青羊因地制宜抢占先机
  专访四川省建筑设计院
  副总建筑师 柴铁峰
  当前,青羊正处在轨道交通引领发展阶段,如何立足产业发展需求实际、立足城市运行实际、立足城市形象打造实际、立足群众生活需求实际,一方面解决当前发展及居民生活所面临的问题,另一方面又长远谋划预留未来发展空间。对于青羊而言,做好TOD综合开发,提高产业发展质量、城市品质,意义重大。
  “要坚持‘先策划后设计’,加强商业策划、形态设计,培育引进专业团队,注重产业集成,避免同质化开发,营造新经济场景和消费业态,实现与周边绿道、公服设施、商业匹配等功能衔接。四川省建筑设计院副总建筑师柴铁峰建议,青羊源城可借力像棚户区的更新改造契机,重新建设出新的建筑,再沿用TOD模式。对于已建成的高楼大厦,可以给原有的存量物业新增接口,通过改造的形式逐步补充完善“站城一体化”的情况,从而妥善解决老城的历史遗留问题,让老城变得更美好。
  对于在如火如荼建设的青羊新城,柴铁峰建议,青羊新城更多采取大开大合的方式,“作为一项长期性建设工程,这更适宜由政府层面来进行主导、统筹和开发建设。青羊新城根据不同的区域定位,确定不同的城市级、片区级轨道交通站点建设。”如果以商业定位为主,在抓好“站城一体化”上,将商业空间、高层塔楼、城市公园等不同功能空间一体化编制,从而实现站城融合;如果以住宅定位,就需建立互联互通的地下公共步行空间体系,连通存量建筑,预留规划建筑通道,大幅提高客流增量,提升轨道交通的效率。
  “在规划设计上,应时刻将TOD模式和美丽宜居公园城市、“中优”战略这两种理念作为一种基础,始终以此为落脚点,将其作为核心的内容进行规划。“基于TOD模式是一个长期复杂的过程,柴铁峰建议青羊要探索解决方法策略、政策体系、利益分享等问题。
  “TOD模式虽然是一项长期性工程。“柴铁峰表示,青羊抓住现在的建设机遇,继承发扬成都优秀人居环境的本底和理念,实现人城境业的和谐统一,能让城市变得更美好。